제이알투자운용(회장 이방주)은 부동산 취득·관리·처분, 부동산 임대차·개발 등으로 자산을 투자·운용하고, 그 수익을 주주에게 배당하는 리츠(REITS) 및 부동산펀드운용사다. 올해로 설립 10주년을 맞은 이 회사는 글로벌 부동산 투자시장의 리더로 우뚝 서겠다는 각오이다.

우리나라 사람들은 대부분 아파트나 상가, 오피스텔, 중소형 빌딩 등을 직접 사서 시세차익을 노리거나 임대수익을 올리는 형태로 부동산 투자를 한다. 중대형오피스, 호텔, 쇼핑몰 같은 대규모 상업용 부동산은 많은 자금이 필요하기 때문에 접근하기 쉽지 않다.

'리츠'나 부동산펀드는 이 같은 문제점을 해결해 줄 수 있는 부동산금융상품이다. 리츠는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 간단히 말해 개인투자자들이 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있도록 만들어진 상품이다. 직접 투자 대상을 사는 것이 아니라 자산관리회사(AMC)가 만든 상품에 투자하기 때문에 부동산간접투자 상품이라고 부른다. 투자하는 대상은 오피스, 쇼핑몰, 물류센터, 호텔, 임대주택 등 다양하며, 통상적으로 연 5~6% 수준의 수익률을 목표로 하는 경우가 많다.

제이알투자운용을 설립한 이방주 회장은 고려대 경제학과를 졸업한 뒤 1969년 현대자동차에 입사해 재경본부장, 부사장, 기획실장 등을 거쳐 대표이사 사장을 지냈다. 이후 정주영 현대그룹 창업주의 넷째 동생인 정세영 현대산업개발 명예회장이 1999년 3월 현대그룹에서 분가할 당시에 함께 배를 갈아탔다. 현대산업개발에서 대표이사 사장을 지냈고 2006년 6월에는 부회장에 올랐다.

'재무통'인 이 회장은 업계에서 창의적이고 새로운 도전을 하는 경영인으로 정평이 나있다. 실제 현대산업개발 재임 당시 '아이파크 혁신' 캠페인 모델을 직접 하면서 소비자들의 이목을 집중시킨 바 있다.

건설회사를 끝으로 현직에서 한 발 물러난 이방주 회장은 부동산 산업의 새로운 발전가능성에 눈을 뜬다. 해외 시장을 둘러보며 선진국에 리츠와 같은 간접 투자가 활성화돼 있는 것을 보고 부동산 간접투자에 관심을 갖게 된 것. 현재 최대주주인 이방주 회장은 같은 생각을 하고 있었던 김관영 한양대학교 교수와 동생 이민주 에이티넘파트너스 회장에게 제의하여 함께 부동산투자운용 회사인 지금의 제이알투자운용을 설립했다.

제이알투자운용은 늘 새로운 투자를 선도하며 국내 리츠시장에 굵직굵직한 화제를 뿌렸다. 대표적인 사례로 2008년 말 금호아시아나그룹은 구조조정 차원에서 서울 신문로 대우건설 사옥(당시 금호생명빌딩)을 2400억 원에 매각했다. 당시 인수자가 신생 리츠사인 제이알투자운용이다. 글로벌 금융위기 이후 등장한 구조조정 관련 대형 상업용 빌딩을 사들이면서 제이알투자운용은 리츠업계에 가장 핫한 아이콘으로 등장했다. 이어 국내 최초 호스피털 리츠(차병원 차움·2009년 9월), 국내 최초로 공실이 많은 오피스를 비즈니스호텔로 리모델링하여 호텔 리츠(명동 호텔 스카이파크·2011년 1월)를 잇따라 설립했다. 또 해외로도 공격적으로 사업영역을 넓혀 2014년 7월 일본 도쿄 아카사카 소재 스타게이트빌딩에 투자하는 국내 최초의 해외 리츠를 설립했다.

제이알투자운용은 2018년 말 기준 운용 자산이 4조원을 넘어섰고, 매출액은 약 220억원이다. 오피스 31%, 판매시설 28%, 호텔 15%, 주거 20%, 물류센터 6% 등을 운용하고 있으며 32호 상품까지 론칭했다.

2017년 금융감독원으로부터 부동산 펀드 겸업 인가 를 받은 제이알투자운용은 앞으로 미국, EU, 일본 등 글로벌 부동산 시장에 더 적극적으로 진출할 계획이다. 부동산펀드란 펀드로 모집한 자금으로 부동산을 매입한 후 운영하는 점에서 리츠와 비슷하다. 하지만 부동산 개발을 추진하는 시행사에 개발 자금을 빌려주고 대출이자 수익을 노릴 수 있으며, 리츠보다 절차가 간소해 해외 부동산에 투자하기에는 더 유리하다.

 

Q: 국내 부동산 간접투자 시장을 어떻게 보십니까?

A: 아직도 개인 투자자들이 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠나 펀드가 절대적으로 부족합니다. 여러 문제가 있었지만 정부와 자산관리회사(AMC) 모두 공모 상장 리츠를 키우겠다는 의지가 약한 것이 제일 큰 문제입니다. 앞으로는 외국인과 국내 기관투자가들의 전유물이 되어버린 부동산간접투자 시장을 과감히 개인투자가들에게도 기회를 넓혀야 합니다. 여전히 소액으로 부동산투자를 열망하는 사람들이 많습니다. 그들에게 C급 부동산에만 투자하게 할 것이 아니라 보다 안정적인 A급 부동산에도 투자할 수 있는 기회를 주어야합니다. 한시적이라도 부동산 리츠, 펀드의 공모에 세제상, 절차상 인센티브를 주어서 육성하겠다는 강력한 의지가 필요합니다. 과거의 토지개혁, 기업공개 같은 맥락에서 부동산 IPO에 과감한 지원이 필요하다고 생각합니다.

Q: 간접투자산업이 국익에도 도움이 된다고 하셨는데요.

A: 그렇습니다. 국익은 물론 부동산 시장 안정화에도 도움이 되죠. IMF외환위기 때 론스타와 같은 외국 IB들이 국내시장에 들어와 헐값에 부동산을 사들이면서 큰 이익을 취했는데, 그 당시국내에는 부동산간접투자를 주도하는 자산관리회사(AMC)가 없어 구경만 했죠. 국내에서 부동산 간접투자산업이 활성화돼야 국부가 외국으로 유출되는 것을 막을 수 있습니다. 부동산 경기가 어려울 때 매물이 쏟아져 나오는데 그때 부동산 간접투자회사가 매물을 받아주면서 부동산 경기가 악화되는 것을 막을 수 있습니다. 주식시장에서도 시장이 어려울 때 기관투자가들이 안전판 역할을 하는 것과 같은 맥락이죠.

Q: 부동산 간접투자업의 매력은 무엇이라고 생각하십니까.

A: 창조적인 아이디어가 많이 필요한 분야입니다. 리모델링하거나 임차 구조를 바꿔 가치를 높일 수 있는 안목이 중요하죠. 무엇보다 현 상태보다 좀 더 나은 수익을 낼 수 있는 상품으로 재창조하는 판단이 늘 요구됩니다. 일반 오피스를 비즈니스호텔로 바꾸고 웨딩홀과 피트니스센터로 운영되던 공간을 고급 건강검진센터와 피부클리닉으로 변신시킨 것은 치밀한 사전 분석과 철저한 시뮬레이션을 통해 얻어진 예상 수익률에 근거해 내린 판단이죠. 후발주자로서 어려움이 있지만 앞으로도 계속 시장의 니즈에 맞는 창조적인 상품을 만들어내려고 노력할 겁니다.

Q: 끝으로 제이알투자운용 경영의 모토는 무엇입니까?

A: 첫째로 위임책임을 최우선으로 하고 있습니다. 그 다음은 투명하고 깨끗한 회사를 추구하고 있습니다. 이렇게 함으로서 신뢰를 쌓아갈 수 있습니다. 저희는 투자가로부터 자금을 모아 유망한 부동산에 투자하고 운용하여 그 과실을 투자가에게 돌려주는 일을 하고 있습니다. 신뢰가 쌓이지 않으면 성공할 수 없는 사업입니다.